Normalmente, las empresas calculan cuánto les cuesta elaborar el producto que venden o el servicio que prestan, y a este coste le añaden un margen para establecer el precio.
Los bancos no son una excepción, por lo que la asunción del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados significa que ahora deberán tener en cuenta también este coste cuando calculen el precio al que “venden” sus hipotecas, es decir: el tipo de interés que aplican.
Según los últimos datos disponibles del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en ESPAÑA es a 24 años, a un tipo de interés del 2,62% y de un importe de 122.424 euros, generando, a un tipo máximo del 1,5%, un Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de 1.836,36 euros.
En esta hipoteca, y en todas, la cuota a pagar, la parte de intereses, el capital pendiente, y todas las cifras que solemos ver, no son un jeroglífico únicamente descifrable por la banca, sino un conjunto de cálculos matemáticos relativamente sencillos; es decir, los bancos, pueden calcular en qué medida deberían ajustar el tipo de interés aplicado en la hipoteca para no ver perjudicada la rentabilidad de la operación por el pago del impuesto.
En la hipoteca media concedida en España, significaría pasar del 2.62 al 2,76%, es decir, subir 14 p.b., o lo que es lo mismo sumar un 0,14%, al tipo de interés aplicado.
Veremos, en las estadísticas de los próximos meses, si efectivamente los bancos asumen el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, o si simplemente lo están financiando.
JUSTIFICACIÓN CÁLCULOS:
La hipoteca de partida es por un importe de 122.424€, un tipo de interés anual del 2,62% y un plazo de 24 años (288 cuotas). Con estos datos, el cálculo de la cuota mensual con el método de la cuota constante, da un importe mensual de 571,18 €.
571,18 = 122.424 /((1- ((1+(((1+0,0262)^(1/12))-1))^(-288)))/( ((1+0,0262)^(1/12))-1))
En el momento que el banco asume el coste del IAJD (1,5% s/ 122.424 = 1.836,36€), el desembolso que realiza el banco en la operación no es de 122.424€, sino de 122.424+1.836,36 = 124.260,36.
Si el banco quiere seguir obteniendo una rentabilidad del 2,62% de su desembolso efectivamente realizado (124.260,36€), deberíamos recalcular la cuota del préstamo; en este caso debería ser de 579,75€.
579,75 = 124.260,36 /((1- ((1+(((1+0,0262)^(1/12))-1))^(-288)))/( ((1+0,0262)^(1/12))-1))
Es decir para así sufragar el coste asumido por el banco del IAJD, una hipoteca concedida por un importe de 122.424€ a 24 años, debe tener una cuota mensual de 579,75€.
Con estos datos, podemos calcular qué tipo de interés deberíamos aplicar para que una hipoteca de 122.424€ a 24 años de una cuota mensual de 579,75€:
579,75 = 122.424 /((1- ((1+(((1+ XXX)^(1/12))-1))^(-288)))/( ((1+ XXX)^(1/12))-1))
Y el tipo de interés que resuelve esta igualdad es un 2,76%.
Miquel Planiol es Profesor del Máster Universitario en Dirección Financiera, Máster en Banca y Finanzas, Máster en Mercados Financieros, Postgrado en Dirección Financiera y Postgrado en Dirección de Empresa de la UPF – Barcelona School of Management, si te ha gustado este artículo y te interesa acceder a otros de Miquel, pulsa aquí.
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